| ความคุ้มค่าของ green building...เทรนด์อาคารยุคใหม่ที่ไม่ได้มีดีแค่เพียงรักษ์โลก |
|
| Friday, 06 July 2018 12:29 | |||
|
EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ ออกบทวิเคราะห์ เรื่อง ความคุ้มค่าของ green building...เทรนด์อาคารยุคใหม่ที่ไม่ได้มีดีแค่เพียงรักษ์โลก โดยระบุว่า การพัฒนา green building ในไทยมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยมีแรงผลักดันมาจากเกณฑ์มาตรฐานอาคารด้านพลังงาน (Building Energy Code: BEC) ฉบับใหม่ที่คาดว่าจะบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นไป ประกอบกับผลตอบแทนในการพัฒนา green building ที่มีแนวโน้มสูงกว่าการพัฒนาอาคารทั่วไป · ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาอาคารสำนักงานทั่วไป ควรพิจารณาที่จะยกระดับขึ้นสู่มาตรฐาน green building เนื่องจากมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนทางการเงินที่สูงกว่า โดย Net Present Value (NPV) ของอาคารสำนักงาน green building มีแนวโน้มสูงกว่าสำนักงานทั่วไปราว 50% ขณะที่ Discount Payback Period (DPP) นั้นก็เร็วกว่าสำนักงานทั่วไปประมาณ 10% · อย่างไรก็ตาม อีไอซี ประเมินว่าความท้าทายของการพัฒนา green building ในไทยมาจาก 2 ปัจจัยหลักด้วยกัน ได้แก่ การขาดแคลนที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนา green building โดยเฉพาะ และความคุ้มค่าของทางเลือกอื่นๆ ในการขอรับพื้นที่ก่อสร้างรวมของอาคารที่มากขึ้น (Floor Area Ratio bonus หรือ FAR bonus) การพัฒนาอาคารเขียว (green building) ในไทยขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีต้นทุนที่มากกว่าการพัฒนาอาคารทั่วไปโดยเฉลี่ย 20%1 ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (2012-2017) อาคารที่ได้รับการออกแบบให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมผ่านการใช้งานทรัพยากรธรรมชาติให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด หรือ green building ในไทยที่ผ่านการประเมินตามมาตรฐาน Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ของ U.S. Green Building Council (USGBC) และ Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability (TREES) ของ Thai Green Building Institute (TGBI) มีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 55 อาคารในปี 2012 เป็น 240 อาคารในปี 2017 หรือขยายตัวมากกว่า 3 เท่า ซึ่งกว่า 80% ของ green building เหล่านี้ เป็นสิ่งปลูกสร้างในหมวดของอาคารสำนักงาน (40%) และร้านค้าส่งค้าปลีก (40%) ทั้งนี้ ค่าเช่าสำนักงานที่สูงกว่าอาคารทั่วไป 20-25% การได้รับพื้นที่ก่อสร้างรวมของอาคาร (Floor Area Ratio: FAR) เพิ่มขึ้น 5-20% จากค่า FAR ในที่ระบุในกฎหมายผังเมือง และค่าใช้จ่ายด้านพลังงานไฟฟ้าและน้ำที่ต่ำกว่าอาคารทั่วไปประมาณ 20-30% ต่างเป็นปัจจัยสนับสนุนหลักที่ผลักดันให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนา green building มากขึ้น อย่างไรก็ตาม การพัฒนา green building จำเป็นต้องใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพและอุปกรณ์ควบคุมการใช้พลังงานของอาคารซึ่งมีราคาสูงกว่าวัสดุและอุปกรณ์ทั่วไป จึงส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนา green building นั้นสูงกว่าอาคารทั่วไปโดยเฉลี่ย 20% และถือเป็นอุปสรรคหลักต่อการพัฒนาโครงการในไทย ต้นทุนงานก่อสร้าง (hard costs) โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายด้านวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ จัดเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้การพัฒนา green building มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าอาคารทั่วไป ต้นทุนการพัฒนา green building ประกอบด้วย 2 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ 1) ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างโดยตรง (hard costs) ซึ่งมีสัดส่วนถึงกว่า 90% ของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งหมด โดยเงินลงทุนที่เพิ่มขึ้นนั้นถูกนำไปใช้ในการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ที่มีคุณสมบัติในการช่วยลดการใช้พลังงานของอาคารเพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปตามเกณฑ์ของมาตรฐาน LEED หรือ TREES เช่น การประเมินการใช้พลังงานรวมของอาคาร (whole building energy) ในหมวด Energy & Atmosphere ที่กำหนดให้การใช้พลังงานของอาคารที่จะทำการก่อสร้างต้องต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน ผู้พัฒนาจึงจำเป็นต้องใช้วัสดุก่อสร้างที่สามารถลดการใช้พลังงานของอาคารได้ เช่น การใช้กระจก Low-emissivity (Low-e) ที่สามารถลดความร้อนที่เข้ามาภายในอาคารมากกว่ากระจกทั่วไปถึง 20% และช่วยลดการใช้พลังงานไฟฟ้าของระบบปรับอากาศในอาคารได้ อย่างไรก็ตาม กระจก Low-e กลับมีราคาสูงกว่ากระจกทั่วไปถึง 1 เท่าตัว ขณะที่ต้นทุนที่เพิ่มอีก 10% คือ 2) ต้นทุนที่ไม่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างโดยตรง (soft costs) เช่น ต้นทุนค่าจ้างที่ปรึกษาก่อสร้างที่มีความเชี่ยวชาญด้าน green building ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ปรึกษาทั่วไปราว 3 เท่า ต้นทุนด้านงานเอกสารสำหรับการประเมินมาตรฐานอาคาร ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายราว 1-2 ล้านบาทต่ออาคาร เป็นต้น การบังคับใช้ Building Energy Code (BEC) ฉบับใหม่ จะทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจากอาคารทั่วไปอย่างน้อย 5% ซึ่งถือเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการยกระดับสู่มาตรฐาน green building แม้ร่างเกณฑ์มาตรฐานอาคารด้านพลังงาน (BEC) ฉบับใหม่ได้กำหนดให้อาคาร2 ที่มีพื้นที่การก่อสร้างหรือดัดแปลงรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป (ในปี 2019) 5,000 ตร.ม.ขึ้นไป (ในปี 2020) และ 2,000 ตร.ม.ขึ้นไป (ตั้งแต่ปี 2021) ต้องผ่านการประเมินการประหยัดพลังงาน ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการนั้นปรับตัวสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% แต่อีไอซี มองว่าผู้ประกอบการยังมีทางเลือกในการยกระดับการพัฒนาจากอาคารตามมาตรฐาน BEC ขึ้นไปสู่มาตรฐาน green building ที่แม้จะมีความเข้มข้นในการประเมินสูงกว่า BEC จนทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มขึ้นอีกราว 15% แต่ในทางกลับกันก็จะเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถรับผลตอบแทนที่มากขึ้นด้วยเช่นกัน ผลตอบแทนจากการพัฒนา green building ที่สูงกว่าอาคารทั่วไปด้วยการได้รับพื้นที่ก่อสร้างที่มากขึ้น และการตอบรับที่ดีจากผู้เช่า เป็นแรงผลักดันสำคัญสำหรับการพัฒนา green building ของไทย จากการเปรียบเทียบผลตอบแทนของการลงทุนระหว่างการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A ทั่วไป กับการพัฒนาอาคารสำนักงาน green building ระดับ Gold ที่มีพื้นที่ให้เช่าราว 50,000 ตารางเมตร ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) โดย อีไอซี พบว่าแม้ต้นทุนการพัฒนา green building จะสูงกว่า 20% แต่ผู้พัฒนาจะได้รับประโยชน์อื่นๆ มากขึ้น ทั้งการได้รับพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) มากขึ้น 15% นอกจากนี้ การที่อาคาร green building เป็นที่ต้องการของตลาดยังส่งผลให้ผู้พัฒนาสามารถตั้งค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารทั่วไปในบริเวณเดียวกันได้ถึง 25% ซึ่งส่งผลให้การพัฒนาอาคารสำนักงาน green building มีแนวโน้มที่จะมีผลตอบแทนจากการลงทุนมากกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป สะท้อนจากมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด (Net Present Value: NPV) ของโครงการ green building ที่มีแนวโน้มสูงกว่าอาคารทั่วไปราว 50% ขณะที่ระยะเวลาคืนทุนคิดลด (Discounted Payback Period: DPP) ก็มีแนวโน้มเร็วกว่าอาคารทั่วไปถึงประมาณ 10% อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักต่อการพัฒนา green building ในไทยยังอยู่ที่การขาดแคลนที่ปรึกษา และทางเลือกในการขอ FAR bonus ในช่องทางอื่นๆ อีไอซีประเมินว่าจำนวนที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนา green building ของไทยมีแนวโน้มอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างจำกัดสะท้อนจากสัดส่วนจำนวนที่ปรึกษาที่ผ่านการรับรองจาก USGBC หรือที่เรียกว่า LEED Accredited Professionals (LEED AP) ต่อจำนวนอาคาร green building ที่ได้รับรองตามมาตรฐาน LEED โดยสัดส่วนดังกล่าวของไทยในปัจจุบัน อยู่ที่ 0.85 เท่า (จำนวนที่ปรึกษา 85 คนต่อการพัฒนา green building 100 โครงการ) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของโลกที่ 1.43 และยังต่ำกว่ากลุ่มประเทศในแทบเอเชีย เช่น สิงค์โปร์ ญี่ปุ่น และฟิลิปปินส์ที่มีสัดส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 2.24, 1.73 และ 1.67 ตามลำดับ นอกจากนี้ ในด้านทางเลือกการขอรับ FAR bonus กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการให้ใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้ระบุถึงวิธีการขอรับ FAR bonus ในช่องทางอื่นๆ นอกเหนือจากการพัฒนา green building ซึ่งประกอบด้วย การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยภายในโครงการ การจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน3 และการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำฝนในโครงการ โดยแต่ละวิธีมีประโยชน์และต้นทุนที่แตกต่างกัน จึงมีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการบางรายจะขอรับ FAR bonus ผ่านวิธีการอื่นที่มีความเหมาะสมกับลักษณะของโครงการและสภาพแวดล้อมที่ตนเองกำลังพัฒนาอยู่ นอกเหนือจากวิธีการพัฒนา green building 1 ข้อมูลผลการสำรวจผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษางานก่อสร้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง จากรายงาน Green Building Market Report: South East Asia โดย BCI Economics 2 อาคารทั้ง 9 ประเภทประกอบด้วย สถานพยาบาล สถานศึกษา สำนักงาน อาคารชุด อาคารชุมนุมคน โรงมหรสพ โรงแรม สถานบริการ และห้างสรรพสินค้า 3 พื้นที่จอดรถจะต้องอยู่ภายในรัศมี 500 โดยรอบจากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เฉพาะสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบำหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง เท่านั้น ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานไม่ควรมองข้ามการยกระดับโครงการสู่มาตรฐาน green building แม้ต้นทุนจะสูงกว่า แต่มีโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงขึ้น จากค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้น และพื้นที่ก่อสร้างอาคารที่มากขึ้น ทั้งนี้ อีไอซี ประเมินว่าผลตอบแทนที่ได้นั้น มีแนวโน้มมากกว่าต้นทุนการพัฒนา green building ที่สูงขึ้น สะท้อนจาก NPV ของโครงการ green building ที่มีแนวโน้มสูงกว่าราว 50% และ DPP ที่เร็วกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงานทั่วไปประมาณ 10% ผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา green building โดยเฉพาะที่ปรึกษา และผู้รับเหมาก่อสร้าง ควรเตรียมความพร้อมและสร้างความรู้ความเชี่ยวชาญ เนื่องจากในปัจจุบัน ที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญ green building ยังมีจำนวนน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ทั่วโลก ขณะที่ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ก่อสร้าง green building โดยเฉพาะโครงการสำนักงานขนาดใหญ่ ก็มีจำนวนเพียง 1-2 รายเท่านั้นที่มีงานก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ จากแนวโน้มความนิยมของ green building ที่คาดว่าจะขยายตัวอย่างขึ้นต่อเนื่อง ผู้ประกอบการ ที่เกี่ยวข้องควรเตรียมพร้อมและสร้างความเชี่ยวชาญสำหรับการพัฒนา green building ในอนาคต เช่น การสนับสนุนให้พนักงานเข้ารับการอบรมและสอบเป็น LEED-AP เป็นต้น รัฐบาลควรพิจารณาสนับสนุนสิทธิประโยชน์ใหม่ๆ ในการก่อสร้างและการปรับปรุงอาคารเก่าให้กลายเป็น green building นอกเหนือจาก FAR bonus ซึ่งเป็นสิทธิประโยชน์ ที่ผู้ประกอบการจะได้รับจากผังเมืองอยู่แล้ว ภาครัฐควรพิจารณาการนำสิทธิประโยชน์ในลักษณะอื่นๆ เข้ามากระตุ้นให้ผู้ประกอบการหันมาก่อสร้าง green building มากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีของทางสหรัฐฯ แม้ภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมการก่อสร้าง green building ผ่านการให้ FAR bonus แต่ยังมีการสนับสนุนการลดภาษีรายได้และภาษีสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้ประกอบการอีกด้วย นอกจากนี้ ภาครัฐควรมีมาตรการสนับสนุนการปรับปรุงอาคารเก่าให้กลายเป็น green building เพื่อเป็นการส่งเสริมการประหยัดพลังงาน +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ The value of green building... a new building trend that looks beyond just saving the planet · The green building trend in Thailand is still growing and likely to continue in the future. This trend is driven by the new Building Energy Code (BEC), which is expected to become enforced from 2019, and the higher return on investment when compared to traditional building. · Because of the high return on investment, developers who plan to develop new office buildings should consider upgrading their projects to the green building standards. In general, the net present value (NPV) of a green office is higher than a traditional office by approx. 50% and the discount payback Period (DPP) is higher by approx. 10%. · Nevertheless, EIC evaluates that there are two main challenges to developing the green building in Thailand which are 1) The lack of consultants who specialize in developing green building and 2) The cost & benefit of other alternatives to apply for FAR bonus. The green building development trend in Thailand continues to grow despite higher costs of 20%1 on average when compared to traditional building. In the past 5 years (2012-2017) the number of buildings designed to be environmentally friendly through effective use of natural resources, also known as green buildings, that passed international standards of Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) of the U.S. Green Building Council (USGBC) and Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability (TREES) of Thai Green Building Institute (TGBI) have grown from 55 in 2012 to 240 in 2017. This figure represents more than 3 times increase in which 80% of these green buildings are office buildings (40%) and retail establishments (40%). Main factors driving developers to develop new green buildings, as opposed to traditional buildings, are rents that are 20-25% higher, Floor Area Ratio (FAR) that are 5-20% higher than the specified FAR in the town planning act, and the reduced electricity and water costs that are 20-30% lower. Nevertheless, developing green building also requires building materials that are of higher quality, as well as energy management equipment which are more expensive. These requirements increase the costs of developing green building by about 20%1 on average which represents the main obstacle to developing such a project in Thailand. Hard costs, especially on building materials and equipment, are the main reasons why development of green building is more expensive than traditional building Greening costs or costs associated with developing green building consist of 2 main components. They are 1) hard costs which represent 90% of the total increase in costs. Money from the increase in investment is used to acquire building materials and equipment with properties that reduce energy usages to comply with the LEED and TREEs standards. For example, evaluation of the whole building energy under Energy & Atmosphere category requires energy usages that is lower than the minimum standard threshold. Therefore, developers must use building materials that reduce energy usages such as Low-emissivity (Low-e) glass that reduces heat entering the building by over 20% when compared to the standard glass while also reduce electricity usages of the air conditioning system in the building. However, the price of Low-e glass is also twice from standard glass. The remaining 10% of the greening costs are 2) soft costs. They include professional fees for consultants who specialise in green building which is 3 times higher than a general consultant and cost of the paperwork for building standards evaluation that amounts approx. THB 1-2 million per building. The new Building Energy Code (BEC) enforcement will increase developing costs of traditional building by 5%, representing an opportunity for developers to reach green building standard. The requirement in the new BEC indicating that building2 with construction and renovation areas larger than 10,000 sq.m. (in 2019), 5,000 sq.m. (in 2020), and 2,000 sq.m. (from 2021) must pass energy saving evaluation. Such a process is expected to rise the project development costs by at least 5%. For this enforcement, EIC views that developers should consider upgrading their buildings to reach green building standards, LEED or TREES. Although this upgrade will face an even more stringent evaluation than BEC that represent additional costs of 15% from BEC’s standard building, the upgrade will provides an opportunity for developers to receive a higher return on investment. Higher return on investment when compared to a traditional building and positive response from lessees are important drivers of green building development in Thailand. This is an EIC analysis based on a comparison on return on investment between developing a traditional grade A office building and a Gold level green office building with 50,000 square metres of rental space in Central Business District (CBD) area. EIC found that despite the higher development costs of 20%, developers will receive higher returns through other benefits, including 15% higher FAR and 25% higher rental rates when compared to traditional building. Consequently, development of green building is likely lead to higher return. This’s reflected in the NPV and the Discounted Payback Period (DPP) of green building which is 50% higher and 10% quicker than traditional building respectively. Nevertheless, the lack of green building consultants and other alternatives in applying for FAR bonus are important challenges to the development of the green building in Thailand EIC founds that the number of consultants in Thailand, who specializes in the green building development, are likely scant. This is reflected by the ratio of number of consultants who certified LEED Accredited Professional (LEED AP) from USGBC to the number of green buildings that are certified by LEED standards. In Thailand, the said ratio is at 0.85 times (85 consultants per 100 green buildings) from USGBC, also known as LEED Accredited Professionals (LEED AP), to the number of green buildings that are certified by LEED standards. In Thailand, the said ratio is at 0.85 (85 advisors per 100 green buildings) which is lower than the world’s average of 1.43 and lower than Asian countries including Singapore, Japan, and the Philippines at 2.24, 1.73, and 1.67 respectively. In addition, the choices of applying for FAR bonus, according to Ministerial Regulation on Bangkok Comprehensive Plan B.E. 2556, specified other ways of receiving FAR bonus other than developing the green building. These include providing space for limited income residents, development of public space, allocation of public parking space in areas near mass transit systems3, and zoning of space to receive rainwater within the area. Each of these methods has different advantages and disadvantages, making it possible that some developers will opt for FAR bonus through methods more suitable to the project’s characteristics and environment, as opposed to developing the green building. 1 Information from a survey with real estate developers, consultants, and contractors in Green Building Market Report: South East Asia by BCI Economics 2 The 9 types of building include hotels, offices, hospitals, department stores, theatres, gas stations, meeting convention halls, campus (school) and condominiums 3 Public parking space must be located within 500 metres of mass transit systems and limited to the following stations: Thailand Cultural Centre, On Nut, Lat Krabang, Hua Mak, Bang Bamru, Taling Chan, Udomsuk, and Bearing. Office developers shouldn’t overlook to upgrade their projects to green building. Despite higher costs, there’s potential reward in a higher return. Higher rental rates for office spaces and higher FAR bonus represent such a return. Based on EIC analysis, the rate of return is likely to be higher than greening costs. This’s reflected in project NPV and DPP of green building which is 50% higher and 10% quicker than traditional building respectively. Green building’s related business, especially consultants and contractors, must prepare themselves by developing knowledge and skill sets. Currently, the ratio of number of consultants that specialise in green building per the number of green building in Thailand remains limited when compared to the rest of the world. Meanwhile, there’re also only 1-2 contractors with experience in developing the green building, especially large office projects. Based on the popularity of the green building trend which is expected to grow, related businesses should prepare themselves and develop expertise on green building for the future, such as supporting their employees to enrol in training and to take the examination for LEED-AP. The government should consider introducing new incentives to support the building as well as retrofitting old buildings to green building. Other than the FAR bonus that developers can receive from the Department of City Planning, the state should consider to provide other incentives to encourage developers to develop the green building. For example, In the U.S., the government also provides income tax incentive and property tax deduction in addition to the FAR bonus. Furthermore, the state should develop supportive measures in retrofitting old buildings into green to promote energy savings.
|
Comments